如何看待武汉未来2-3年的房价走势？

武汉目前还是人口净流入城市，虽现阶段受疫情影响，但对房价的影响是否有限？另外根据武汉过去一两年的土地成交情况来看，成交价格仍然持续走高（即使较偏区域地价上升也快），拿地主体还是以国资控股平台和大开发商为主，因工作原因也经常接触这些开发商，至少在我有限的接触范围内，这些开发商仍在不惜一切代价竞争武汉市内的土地。面对武汉具体情况，结合宏观政策，如何看待武汉未来2-3年的房价走势？

有些人真是精神分裂了，房价高的深圳比武汉好，房价低的长沙也比武汉好，总之武汉的存在就是原罪，与房价无关。

说到底，武汉在知乎被诟病的原因无非就是其在全国的高教地位超出了经济地位，从而导致很多大学生成为内卷的牺牲者，在武汉卷不过只好去别的城市，并通过贬低武汉来强化自己认可离开武汉的行为，于是大县城、脏乱差、内卷、工资低、人才流失等一众帽子便扣了过来。

可惜这些人要失望了，武汉人均GDP、人均可支配收入、房价全面领跑中西部。作为近代中国内陆地区工业化的起点，拥有优越的自然禀赋（平原、水资源），高端的战略定位（中部大区中心、国家中心城市），合理的产业结构，发达的科教文卫，我个人暂时找不出唱衰武汉的理由。

我翻了几个回答，写武汉房价“降”的人得到的赞同永远高于那些看好武汉未来房价增长的赞同，不知道为什么。我个人觉得武汉未来几年房价还是一路看涨，房价增幅以6%做参考。

房价涨不涨我觉得两个关键原因：货币的流通量；人口需求量的多少。

本回答会涉及到一些公式的计算推导过程，只为呈现最客观的结果，不喜可划走~

1、房价涨的根本是什么？
（1）货币流通量。纳什均衡角度看房价
（2）人口需求。需求越多，房价越高
2、哪些城市看涨？“聚集效应”越来越严重
3、武汉会不会涨？未来几年房价走势怎样？
4、武汉有哪些最具价值片区？

1、货币流通量。纳什均衡角度看房价

前几天一直在看“囚徒困境”方面的东西，很有意思。里面有两个最具代表性的例子，一个是博弈论，一个是非零和博弈。“纳什均衡”是里面提到的一个词，转译过来就是完全信息的静态博弈，太晦涩。（关于纳什均衡的解读智库上有）

今天想从房价增长上游段-货币政策跟大家聊聊“纳什均衡”。观点：房价会随着货币流通量上涨。推导过程如下：

在理性预期下，假定中央银行的目标成本函数为

根据卢卡斯供给曲线：

假定α=1，上述公式转变为：

通货膨胀率π=货币供给增长率m
中央银行期望的经济增长率=潜在的经济增长率

得：

把公众的效用函数定义为

可得该货币政策博弈的支付矩阵：

从收益率看，1＞0，所以我们可看到每年货币增长率均为正。若m=1,你选择0还是1?

必然选择m=1，即我们一直在讲的享受“政策红利”,跟着国家大方向走，“双赢”。

我也收集了近几年国内货币增长率的情况，可证实

货币一直增长，大家需要选择一个升值价值高且保值的“商品”，房子成了独一无二的替代品（股票风险＞房产，暂不考虑）。

即货币增长率M2一直上涨，会带动房子的成交量，有市场有需求房价肯定会涨。

另外我们从上图也可以看到自2016年以后M2降到了十个点以下，我觉得原因可能是国家出台一系列房住不炒政策，开始调控房地产市场，求稳。但南方财经网发布的2020年M2又突破了10个点，最直接的原因是受国内疫情的影响，市场需要政策的帮助，恢复驱动。这个是房价增长的根本原因。

2、人口需求。需求越多，房价越高

房价上涨与否还有一点是由人口需求原因。（关于部分城市的人口流失问题下一要点讨论）恒大研究院任泽平就未来中国房地产的市场空间在《全球房地产》做了详细分析。

①城镇化及城镇常住人口增长需求

城镇常住人口增长需求=全国总人口×城镇化率增量×人均住房面积

据报告统计，改革开放以来，城市化以年均1个多百分点增速增加。未来10年将继续快速提升，并保持在1个百分点上下。2030年达到70.6%。（目前常住人口城镇化仅＞60%，仍处于快读发展的阶段）。

②人口的另外一个需求：住房消费升级及家庭结构变化

以前的我们解决的更多是有房住，随着经济水平的提高及社会的发展，越来越多的人追求的是“品质生活”，实现“住好房”，有需就有市场，原有的市场亟需更新。

还有一个是家庭结构的变化。很简单，看看现在买房刚需多少是准备结婚或者是有了宝宝以后，很现实的变化。

①城市需求改在需求=存量住房面积×折旧率×货币化安置比例
②居住条件改善需求=当年城镇常住人口×人均住房面积增量

上面分享了两点关于人口需求方面的增长，有的人肯定心存疑虑，为什么我的城市的人口需求越来越少？

天之道损有余而补不足，人之道损不足而补有余。

也就是说未来人口继续向经济发达区域中心城市和城市群聚集。即北上广深、长三角、珠三角、强省会...人口的流动会直接导致该区域房价的上升。

小城市全面日本化，大城市全面香港化...

中国目前300个左右的城市，但随着发展会出现“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”的趋势，这就是聚集效应。不信看看上海的这条大鱼不就知道了？2013年上海地铁11号线越过边界，延伸入昆山界内。18年11月《上海大都市圈空间协同规划》的出台，覆盖上海、苏州、无锡等周边各地，一个常住人口约6500万人口的上海大都市圈呼之欲出。

以武汉为例作分析，住房需求持续旺盛。如图

武汉现在买房市场吸引了多少黄冈、荆门、孝感的人...

老话说得好，人往高处走。区域经济发展不平衡是导致人口区域流动的根本原因。

随着越来越多大城市的行为，中小城市开始萎缩。除了京津冀、长三角、珠三角三大都市圈以内的三四线城市，其他小城市难逃“被收割”命运。

2011年合肥瓜分了巢湖市；2016年成都将简阳市吃入口中；2017年西安掌管了西咸新区；2018年济南吞并莱芜...

简明赅要，该买。

上面我也讲到了目前武汉住房需求很高，还是比较看好这个城市。判断一个地区该不该买很简单看当地新房与二手房的成交比例，以及每年的人口流入情况。这个当地的房管局、统计局官网肯定会公布。

（一）看当地成交的新房二手房数量比例

如果一个城市每天卖6套房子，其中3套是新房，3套是二手房，新房二手房成交比为1: 1, 这就意味着楼市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。但是如果新房二手房成交比不足1: 1, 比如说卖了6套房，其中2套房是新房，4 套房是二手房，说明这个市场已经饱和，房价快速上涨的动力减弱。

*对标武汉分析：根据房天下发布的2020年1-8月武汉新房二手房成交数据，可知武汉新房销售面积1064.78万平方米，新建商品住房销售83568套，销售面积953.97万平方米；存量房成交45905套，成交面积454.02万平方米，存量住房成交43362套，成交面积413.05万平方米。

新VS旧：953.97:413.05约等于2：1 可以得出武汉楼市未来发展韧劲仍很足。

（二）看人口增长量

人口净流入量为正，房价上涨，反之下跌。住宅和人口数量高度相关，如果一个地方的人口数量没有增加，那里的房子一定会贬值。为什么东三省买房要三思？每年外出打工人太多，人口流出太大。同样的道理，北上广深房价不跌也是因为每年人口净增加大几十万。诚如我上面分析的“人口迁徙”的内容。

*对标武汉分析：中指院发布的武汉人口基数情况，实有人口超过1400万，2019年新增人口达到100万左右。自2017年以来，共新增留汉大学生109.5万人，提前两年完成了“5年留下100万大学生”目标。预计2020年争取再留下30万名大学生。人才政策方面，大学生落户政策宽松，就业、住房保障力度大，对大学生留汉具有吸引力。由此可见，武汉人口支撑力强，未来潜在需求旺盛。

如图，虽然经历了疫情，但房源均价却相较于去年还有所上升，未来房价趋势还有望进一步上涨。

根据武汉房管局的数据显示，截止12月31日，武汉全年新建商品房成交201157套，突破了20万套。其中新建商品住房销售175350套，接近18万套。

而2019年成交量是20.91万套，整体对比是少了3万套，但是今年有疫情，前几个月挂了空挡。拿最近一个月（12月）成交数据对比。2020年12月的成交量是19年的1.3倍！

准备武汉买房的你怎么看？

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*武汉未来房价走势预判：

上面说了太多的市场分析，大家更关心的还是房价未来趋势。

先分享一个公式，这个也是清华大学徐远老师讲到的：房价增速=经济增速+通货膨胀+城市化速度。

看一下2009-2019年十年间武汉的GDP增长：

|| 2020年1月房价16471/㎡，12月16772元/㎡

根据我们上面房价增长公式：房价增速=经济增速+通货膨胀+城市化速度。武汉属于一线城市，城市化率比较高，每年按1.5%计算（跟国内总体城市化增速保持一致），通货膨胀每年保守计算2%，经济增速为（16223-4620）/4620=25.1%，房价增速=25.1%+2%+1.5%=28.6%。

通过图2近十年的武汉房价统计，10年间房价增速在20%左右，＜28.6%，房价未来还是有上升空间的，这一点是大势所趋；
按照武汉GDP每年增速约为2.51%，通货膨胀2%，城市化1.5%，武汉市房价增速每年约为6%。（疫情等特殊情况不考虑在内）。2020年增速＞4%（没有疫情会更可观），未来房价年增速会无限趋近6%。

这个预测如何期待年末和大家共同见证~

---徐东&光谷东---

（一）先看徐东

武汉买房大家都喜欢找对标地。比如四新与白沙洲，那么二七滨江或者天地附近对标的就是徐东，或者是杨园周边。

虽然教育是他的短板，但是其他真的可以说是很好了，那不然为啥说徐东是片洼地。

销品茂、群星城...还有绿地缤纷城，生活在这里美滋滋。

最近阿里又有新的消息，阿里巴巴华中总部规划方案已经完成批示。马爹坐阵，房价不涨我不信。但是现在马爹遇到一点“泥泞”,霸占各种热搜第一。

大家影响当中的徐东没有什么新盘。其实还有三个项目大家可以关注。

第一个是朗诗熙华府，在杨园南路附近，据说这个盘在设计的时候有一些绿色健康的概念植入，以朗诗的品牌来看，这个盘应该不会很贵；
第二个是保利城的爱尚里，这个盘的位置不是很好，价格在2W4300；
第三个是融侨滨江美域，地理位置临滨江，毛坯房，房价2W7左右，跟江对面的一些盘相比，性价比不错。

（二）再看光谷东

就互联网PK，光谷的互联网绝对排的上名的。八大产业园有三大在光谷东（光谷中心城、光谷未来科技城、光谷生物城）。地铁光谷东已全面规划，在医疗、教育规划上也是。

光谷东可以看看中建星光城与碧桂园十里春风（具体踩盘分享后更）

如果有大家还有其他希望点评的小区，评论区评论，我会在评论区回复

谢谢各位看到最后~码子不易，大家给个赞再走吧

我有一个朋友2018年买光谷东碧桂园十里春风18000元/平米，现在目前因为还没有办证，价格没有出来，我估计二手房价格大约在21500元/平米左右（因为没有满二），

我有一个朋友2018年买了中建大公馆新房，当时价格在22000元/平米，目前没有满二，价格在27500元/平米，

我有一个朋友2018年买了蔡甸11000元/平米的房子，现在就8000元/平米左右，而且还在跌，非常难出手，

我有一个朋友2018年买了白沙洲保利上城18000元/平米的二手房，当时还要交没有满二的税，现在大概也就14500元/平米，还需要很久才能出手，

我有一个朋友2018年买了东西湖融创观澜壹号新房，12500元/平米，现在出手11000元/平米，也很难，

上面全部是我亲身经历，我为什么这么清楚，我2018年就做房地产咨询了。

你问我房价未来2到3年什么走势？

我非常明确告诉你，我预估能力只能80%概率，

大多数从事房地产行业10年预估也只能预估60%到70%，

我也知道你们有些亲戚朋友可能是处级或者厅级实权干部，

管理领域和房地产挂钩，你问他们意见，他们预估概率也只在80%到90%，甚至预估概率不到80%。

因为市场毕竟是市场，他受人为因为因素影响很大。

我举个例子，

去年武汉学区房被热炒，帝斯曼最高成交价9万多元/平米，你能预估得到吗？

我再举个例子，南湖水域天际二手房地铁小户型成交有4万左右/平米，你能预估得到吗？

我要是能预估到这个程度，

在南湖水域天际二手房最低的时候去买，我随便赚1000万，只需要2年左右时间。

因为当时南湖水域天际有段时间必须满6年才能上学，房价暴跌，2万出头就可以拿了。

我个人建议，

原因在于历史上普通人交盐铁税，交了几千年了。

如果你不是普通人，你无需要看我文章。

如果你是刚需，且在主城区（主城区除开汉阳，价格预算在150万到300万），你要买还是买吧，目前尽量选二手房，次新房，现房（三环内除开豪宅基本没有现房），当然价格可能会横盘微跌一段时间。

如果你是刚需改善（购房预算在300万到450万之间的），你还是买吧，保利时代北区都被炒到31000元/平米+，

如果你是刚需，想买远城区（除非你知道准确消息），我建议你非要买婚房的时候再买，现在武汉远城区明显房子过多，

像蔡甸，东西湖，武汉经济开发区，黄陂，江夏（非东湖高新区，许多人非常容易搞混），

汉阳现在房子都严重过剩！

至于长期tz而言，我建议你不买，

但你说你是非常保守tz者，

可以接受房租1.5%左右的回报率+核心区域年化0%到7%左右回报率（前提是不贷款或者贷款额度非常小），

你可以买。

现在其实局面很明显，

武汉核心地方房价要稳，高位震荡，刚需接盘。

目前局势变化了，

其中鼓励刚需和改善。

我面朝大海，春暖花开，希望你们有个温馨的家，

我是啊啊啊啊啊，

麻烦点个赞

我觉得武汉未来走势将会是持续分化。

这个分化不是二八，基本是一九或者更低也就是能保值甚至增值的盘不到一成。

为什么这么说呢，请听我慢慢分析，首先二手房一直是武汉楼市的风向标，二手房因为可以即买即住一般都会比新开期房贵几千，但是二手房不满二会交非常多的增值税，而满二而且低于市场价的次新房，就只有那些2016大涨前后买到房子的人，他们大概1718年交房，办证快现在就能满两年交易，这类房子目前市面上为主流，而2016以后房价上去后买房子的，他们用最高的贷款利率，最坑爹的精装溢价接盘，哪怕证满二也不敢卖，也卖不出什么好价（除非光谷东一些低价买到的热门区）。

而现在武汉政策是交房即办证，只有去年下半年一直到今年买的新房价格会比较低，特别今年打折最狠的四新板块，2-3年会出现一个恐怖的天量二手房供应。

综上所述，我觉得这2-3年市场会出现横盘，但是可买的优质二手房选择不多，增加的挂牌量大部分都会是楼龄大的二手房，这种流通性差，居住不舒服的房子不符合现代接盘90后的审美，有市无价而5-8年内大牌开发商，优秀物业，优质地段的二手房价格并不会降（这也利好新房市场），2-3年后这一两年打折较狠的区域会出现天量二手房供应如四新，青菱照样不会涨，还会跌，而区域价格稳定的地方如后湖和光谷东价格还会坚挺，所以如果想2-3年后买房那么现在就要关注武汉楼市各个板块区域，优质区域优秀开发商新房已经可以考虑下手了（能等期房），二手房只能买8年内优秀的次新房。

01.

这就是当初很多人说的白沙洲神盘，还有人喝茶买，这些人真的很幽默

02.

装修公司

装修的水太深了，因为博主自己装修过，对比过其他装修公司做的东西，毫不夸张地说，全包的话，自己做大概就只要装修公司一半的钱，但是确实非常省心，设计上也有很多的案例参考，但是要说装修公司做的有多好，也就呵呵了。

装修公司实际上更多的是销售拉单子，他们的装修师傅，实际上也是散工，只是跟公司经常合作，所以反而落到装修师傅手里的钱，比自己出去接活要少，只是为了长期有事情做，多一条路子，也接受了，所以从心理上说，装修师傅接装修公司的活不一定比自己接活更上心，可能有什么需要说的，交代的，是跟装修公司交流，而不是跟业主交流，所以做的事情，大部分还不如自己接活用心。这是装修工人。

至于材料，那肯定是比你亲自去家具市场买报价贵的，因为不需要你去跑装修市场了，就赚你懒惰的钱，不知道市场的价格，或者市场上有打折有活动，你也不知道，装修公司长期与这些供应商合作拿材料，实际上进货比你去家居市场更便宜。所以，材料这一块，他们进来的便宜，给你的报价反而比家居市场贵，这是材料。

有的人说装修公司有人长期在工地盯着，那是你幻想，装修公司实际上只盯一个地方，那就是水电，水电出问题，那就是大问题，后面要回来找装修公司的，他们最怕的就是漏水，所以水电他们会派人看，尤其是水管打压，卫生间防水，装修公司的人都会很在意，派人来盯着，其他的，没人盯的。

03.

武汉要腾飞了？

我看有gzh很会蹭热点啊，最近高层频繁光顾武汉，调研产业发展，有些人找到了流量密码，一顿狂吹，武汉就要腾飞了。

为什么高层来之前腾飞不了，高层来了之后就能腾飞了？高层来之前和来之后，武汉到底发生了什么变化，使得武汉突然要腾飞了？

客观的答案是，没有任何变化，来这一两天，没有给资金，也没有给政策，那个科创中心早就是有的。

哪怕现在高层去上海转一圈，啥都不给，上海也不会又腾飞得更高啊，因为客观上就是没啥改变啊。

那武汉为什么就能腾飞呢？答案就已经出来了。

就是那些自媒体强行用流量给武汉插上了一双腾飞的纸糊的小翅膀，这翅膀不仅不能让武汉飞起来，可能还动不了，动一下就掉了。

任何事物发展，自有其内在规律，不要一惊一乍，一高一低，跟唱歌一样，不符合事情的发展规律，只能吸引智商有缺陷的人共鸣。

武汉本来就挺好的，来与不来，都挺好的，来了说明这里本来就很好，没来自己发展还是很好，不能说没来之前武汉不飞，来了之后武汉腾飞，腾飞说明来不来都会飞。

按照他们的逻辑，全中国很多地方，一年不知道要飞多少次，都飞麻了。对城市实力客观认识，很多人很难做到的，只能跟着一起飞。

04.

三类博士后岗位，未来，博士后将成为千年博士后。 ?

05.

为了小孩

跟很多最近几年入职武大华科华师的“预聘制”博士交流，之前很不能理解，他们几乎都是实验技术人员，辅导员，试验师之类的，博士去显然要把专业给丢了，另外还是预聘制，据说竞争还非常激烈，未来有很多现在入职的，都留不下来的。

他们心里怎么想的呢，说起来挺伟大的，说是在这些大学，可以享受优质的子女教育，附属幼儿园，小学，而且还很好。而且很多人都是这样想的，似乎这是唯一目的。

不知道是不是悲哀，这些人读书已经读得很好了，最后感觉也是颠沛流离，工作也说不上多好吧，人生也没有多成功。为什么就一定要让小孩把书读好呢？自己读书读得很好，尚且如此，小孩读书读得好，就会有比他们更好的发展？

个人认为，父母还是要把目光多聚焦在自己身上，多鸡一下自己，比什么都强，寄希望于下一代，是不负责任的做法

06.

每次到一个地方，我都特别愿意跟本地创业的人一起玩，因为他们眼里有光，手里有活，实在不绕弯子，我特别喜欢这样单纯，纯只想搞钱，要么想在我身上搞钱，要么想跟我合作搞钱的氛围。 每次都有我是不是明年就会财富自由的错觉，产生大量多巴胺，让人舒适。 ?

07.

击穿底价了，梦回2016

水大文集