2022年房价会下跌吗？

引言:2021年全年可以说是是中国房地产市场上最“黑暗”的一年。全年650余次调控，仅12月一个月调控次数高达65次，上半年各大房企争前恐后抢地抢房，转眼下半年就进入了“寒冬”的行情，多家千亿级房地产商“暴雷”，恒大领着一批开发商在房地产行业领了“盒饭”。同时也打破了从2010年开始全国“炒房”的热潮。

从2021年下半年全国三四线城市的集中限跌令，再到东北几个省会城市纷纷为了留住人才解除限购限贷，仿佛告诉“炒房客”房地产的黄金时代已经结束，整个行业即将进入一个健康的发展模式。可以预见从2022年上半年开始，个别城市的房价小幅下跌的态势会更加的明显！尤其是以北京燕郊为首的“腰斩房”，深圳东部，广州周边城市，东北三省以及三四线小城市人口净流出的城市，均会成为本次房价下跌浪潮中的“幸运儿”。

1.房价涨跌的逻辑

首先从目前国家的经济驱动逻辑来看，目前我国的经济发展逻辑就是“政府负债转化成居民负债”的模式。简单来说就是:政府负债搞基础建设，通过建设拉动农民工就业解决，降低失业率。在通过土地拍卖把政府负债转化成房地产负债，而房地产通过卖房的方式最后将负债转嫁老百姓，变成居民负债。

其次再从国家的基本面来看，目前中国城镇化进程到了64.7%，但全年新出生人口仅增加48万人，流动型人口逐渐从三四线城市向国家型，省会型中心城市迁移，而目前的人口流向是决定了房价的未来走势重要因素。地方人口流出量大，房子未来贬值速度较快，简单来说就是没有人接盘了，供给增加需求减少，而相反人口持续净流入的城市，房子一定有升值空间。今年很多人口流入的省会城市为何开始贬值了？未来房价的走势用两句话就可以概括就是“好城市好版块好品牌好产品”会继续上涨，“差城市差版块差品牌差产品”将无人接盘。

2.现在是不是上车最好的时机呢？

我给出的答案是分情况，如果你是刚需，我给出的建议是任何时候都要买，不用犹豫。不要想着房价腰斩，举个最简单的例子，200万房子你觉得贵，跌到100万你觉得贵吗？跌到50万你觉得贵吗？房价绝对不是下跌居民的生活水平就能提高的，一定要明确这一点。而且房价一旦下跌在中国是非常可怕的，因为当所有人都能买得起的时候，你的钱就不是钱了。

如果是投资客户，在未来5-10年如果不是强一线、强省会以上城市的核心板块，不要再做投资了，并且要做好心理建设，因为房地产大水漫灌普涨的时代已经过去。因为国家一直在做去杠杆的操作，让房子回归居住属性，所以未来房子大趋势肯定是涨得，但是绝对不会在涨得那么猛了。

3.未来房价会怎么走?

目前政府发展的主基调“遏制房价过快增长”，但是政府从来没有说限制房价增长，基于目前国家的城镇化的发展进度，房价还是整体会维持上涨趋势，预估未来国家有两大方向保证房价的稳定上涨:

1.降低买房门槛，很多区域性中心城市，以前都要求买房必须交够几年的社保，但是在未来5-10年作为抢人大战的下半场，各城市为了不让人口大幅度的外流，落户标准注定会变得更加无底线，比如像北京上海现在有政策只要是上海五校或者是北京顶尖学校的大学生可以直接落户，西安成都人才引进缴纳够1年社保就可以落户买房，所以当一个地区型中心城市放开落户门槛的时候，那么城市的虹吸效应会更加的明显。

2.城市老城区改造会被再次拉入城市发展的进程中，地方政府为了拉动地方经济，会以定向放水的形式，把着重发展新区的重心在拉回老城区，从而再次通过卖地缓解地方政府财政压力。而这么做的代价仅仅是让一部分的拆迁户给予了短期的财富增长，长期来看这么做往往是最有效拉动经济增长的最佳办法。

文章最后写给现在打算买房的人，千万不要听部分的专家在那边说房价肯定会跌，专家们他们自己本身都解决了住房问题，房价的涨跌对于他们生活没有任何影响，我们一定要有自己的判断的逻辑，不要用别人的逻辑判断干扰自己的决策。房产是否下跌?就从现在来看还是会维持上涨的趋势。